江西省会南昌城东，有座因城门得名的村庄——顺外村。
说是“村”，其实早已被城市裹在了怀里。东边高新大道车水马龙，西边二七路连通老城，北边北京西路直通市中心，南边紧挨火车站东广场——四面被城区围得严严实实。13个自然村、1处农民公寓、1个拆迁安置小区，户籍人口6000多人，常住及流动人口合计超过1.2万。村集体3887名股民，141名党员，村“两委”班子7个人——这就是顺外村的基本盘。
放在全国60万个村庄里，顺外村算不上起眼。但翻开它的履历，几个“第一”格外醒目：江西省首个亿元村、全国先进基层党组织、第七届全国文明村镇。2025年，村集体总收入2419万元，集体资产总值4.2亿元。一个没有一分耕地的城中村，靠什么走到了今天？答案就藏在五十多年不断档的产业升级里。
从农田到车间：一个城郊村的工业化初试
时间拨回1975年。那时的顺外村还是南昌城东的近郊生产大队，村民靠天吃饭，集体经济一穷二白。
改革开放的春风吹来，老书记曾荣苟琢磨出一条路子——“离土不离乡，发展农工商”。说干就干，全村人拧成一股绳，硬是建起了24栋标准化车间，1.1万平方米的工业大院拔地而起。扑克厂、酱菜厂、印刷厂、灯具厂、塑料制品厂……十多家村办企业先后开张，顺外村从面朝黄土背朝天，一头扎进了机器轰鸣的车间。
真正让顺外村名声大噪的，是1992年的一步大棋。那年，村里主动找到泰国正大集团谈合资，合作创办南昌正大畜禽有限公司，总投资1350万美元，村集体以土地入股。当年全村总收入突破亿元大关——江西第一个“亿元村”就此诞生。一个城郊村敢跟跨国公司合资搞产业，在那个年代，靠的就是敢为人先的魄力。
阵痛与转身：放下工厂，捡起物业
顺风顺水的好日子没能一直延续。上世纪90年代末，亚洲金融风暴波及南昌，村办企业技术跟不上、人才留不住、市场竞争力弱，大面积停产半停产。村“两委”没有硬扛，而是主动“瘦身”——通过租赁、合资、兼并、转让，把低效实体产业逐一剥离，厂房土地转为物业租赁资产。
2005年跌到谷底。全村物业分散在各村小组手里，各干各的，定价混乱，一年集体收入仅900万元。这口气憋了十来年，村里一边缓慢整合零散商铺厂房，一边等待时机。物业租赁的底子打下了，但产业单一、管理松散、增值空间受限，成了压在胸口的一块石头。
“统一运营＋园区改造”：让存量资产活起来
转机出现在2018年。村党委痛下决心：把分散在各村小组名下的商铺、厂房全部收拢，由村委会统一运营。当年集体收入就涨到1476万元。
2021年，顺外村启动“181”文化产业园改造。村里有一片老旧废弃厂区，设施陈旧、业态杂乱、安全隐患不少。拆了重建？成本太高。放着不管？太浪费。顺外村给出的答案是EPCO模式——设计、采购、施工、运营一体化，交给专业机构全链条操盘，村集体以物业产权入股，不用全额垫资。改造完成后，老旧厂房保留了工业建筑的骨架，里面却换了一番天地：文创工作室、网红商铺、商务办公、休闲餐饮纷纷入驻。园区年租金从改造前不到400万元涨到700万元，每年还稳定递增20万元。一片日渐破败的老厂区，就这么“点石成金”了。
与此同时，跟正大集团的合作也没断。顺外村在南昌、九江、赣州三地布局正大项目，每年都有稳定分红入账。从1992年累计投入1900多万元，到2025年累计分红已达4879万元。“租赁为主、投资补充”的双收入结构，让村里的钱袋子更稳了。
“181”文创产业园
数字+阳光：每一分集体资产都在阳光下运行
2024年以来，省市区三级推进农村集体“三资”规范化整治，顺外村借这股东风，把产业管理做了一次彻底的数字化升级。
先说“家底”。村里用“五查法”——镇村自查、交叉核查、重点抽查、全面复查、村民查验，把集体资产逐项逐笔摸清，全部录入全国农村集体资产监督管理平台。资产在哪、多大面积、租给谁、租金多少、哪天到期，一键可查。1200多户股民签字确认了资产台账，家底清清楚楚。
再说“交易”。2025年6月起，所有商铺、厂房、楼宇租赁全部撤出线下私下签约，统一上江西省公共资源交易平台线上竞价。流程全程留痕，“二房东”转租的乱象清除了，28份到期合同重新签订，租金平均上涨三成。
最后是“钱”。推行“银村直联”，取消所有现金收付，工程款、福利发放、租金收支全部线上审批。大额支出必须经村民代表大会表决。村务监督委员会和全体村民随时可扫“一村一码”，收支明细随时可查。小微权力，就这样晒在了阳光下。
四条腿走路：多元产业矩阵成型
今天的顺外村，产业早已不是“一根独苗”，而是长成了四条腿走路的稳定矩阵。
物业租赁是“主心骨”，2025年收入1892万元，占总收入的78%。75.5亩的顺外工业园租给中小加工和仓储企业；98亩的“181”文创产业园集聚了设计、传媒、零售商户；还有52处沿街商铺和闲置厂房，覆盖社区生活配套。
对外投资分红是“稳定器”，344万元，占14%。这是全省少有的村级跨区域长期合资项目，每年固定进账，不受本地市场波动影响。
自营农贸市场是“民生牌”，183万元，占8%。顺外和孙家亭两个标准化农贸市场，3000多平方米，服务周边数万居民，既创造收益，又补齐民生配套。
还有两个“蓄力池”——顺外大厦（3.35万平方米）和天香大厦（2.29万平方米）两大商业楼宇，加上10万平方米的欢乐新天地综合体，建成投用后预计每年新增集体租赁收入再度大幅增长。
政府搭台，村里唱戏
顺外村的产业突围，每一步都离不开各级政府的支持。省、市、区三级农业农村部门持续指导“三资”规范化整治，出台城中村集体资产租赁、数字化管理专项指导文件，为村里的资产挂网、账务清理、平台建设提供了政策依据。江西省公共资源交易中心开放产权交易系统端口，免费为村级集体资产提供线上竞价和合同存档服务；市、区两级搭建了监督管理平台和公权力运行管理系统，配套“一村一码”公开功能，让村级小微权力数字化监管真正落了地。
区委、区政府更是针对顺外村在建项目和历史遗留难题成立了专项工作专班，区委书记现场调研指导，镇党委牵头攻坚。顺外大厦、天香大厦、欢乐新天地三个项目从2010年启动后推进缓慢，在多方联动、逐项化解施工堵点后，终于明确了建设时间点。
产业反哺民生：发展的落脚点是老百姓
顺外村有句话——“发展靠大家，集体收益惠群众”。产业赚了钱，不是锁在账上，而是花在人身上。
退休股民每月领200到600元生活补助，重阳节有专项福利，百岁老人一次性奖励10万元。村民医保年费全额报销，大病还有二次救助兜底。考上双一流高校的村里娃，有专项奖学金。2021到2025年，村里累计拿出3200多万元投入民生福利和基础设施改造——修路、换管网、装路灯、治危房，桩桩件件都是村民看得见、摸得着的实惠。
产业兴旺了，村民的口袋鼓了。全村产业累计吸纳就业超2000人，“181”文创产业园集聚近百家企业，带活了周边餐饮零售，老城区的消费活力被重新点燃。从2005年的900万元到2025年的2419万元，增长了近170%——这条增收曲线，是顺外村人一步一个脚印走出来的。
下一步，顺外村盯着三件事：全速推进三大在建商业项目，精准招商引入商务办公、品牌零售；深化“181”文创产业园升级，引入数字文创、直播电商，延伸产业链条；持续优化数字化资产管理体系，探索便民服务自营产业，降低对物业租赁的单一依赖。
老书记曾荣苟那股艰苦奋斗的创业劲头，顺外村人一直记着。从一个城郊生产大队，到江西首个亿元村，再到今天的都市特色产业矩阵——顺外村用50多年的时间证明：城中村不是发展的包袱，而是待挖的富矿。只要路子对、管理严、心齐实干，城中村照样能闯出大名堂！
江西省南昌市青山湖区顺外村供稿
《中国村庄》杂志 第9期 产业振兴
